提前还贷涉及流动资金的使用。政策变化是影响贷款买房者提前还款的最大变数。提前还贷有两种方式可供选择。一种是将剩余的贷款一次性全部还清，在这种情况下已经缴纳过的利息是不退还的，剩余利息可以免除。还有一种是部分提前还款，这种还款方式能够缩短贷款年限(月还款额不变)或减少月还款额(贷款年限不变)。准备卖房时需要提前还贷。只有在贷款全部还清后，房子才可以解除抵押，自由交易。有能力还清贷款的人可以考虑提前还款。买房贷款利率较高，而后期利率有优惠时适合提前还贷，因为提前还贷会按照最新利率执行，而最新利率相比买房时是低的。所以，如果此时有一笔闲钱或大额收人(如年终奖)，买房者可以考虑提前还贷——全部还贷或部分还贷。

提前还贷时要注意以下几点：首先，不是任何时候都能提前还贷，也不是还任意金额都可以提前还贷。一些银行对还款时间和还款金额有要求，有的规定还款满半年或者一年才能申请提前还款；有的规定了还款额度，比如还款金额必须是1万元的整数倍；有的还规定了提前还款的次数，比如一年只能提前还一次。不同银行的要求不同，具体情况大家可以咨询银行或查询贷款合同。其次，若提前还款，部分银行要求借款人缴纳违约金。有的银行按照提前还款时未结余额的一个比例计算违约金，一般是个位数。也有的银行采取罚息措施，比如还贷不足一年，提前还贷者罚息三个月；还贷满一年不满两年，提前还贷者罚息两个月；还贷满两年以上，提前还贷者不罚息。

然而在以下几种情况下，我不建议借款人提前还贷：第一，国家降息政策出台，意味着你的钱升值了。这个时候与其提前还款，还不如拿钱去投资，获得更多的收益。相反地，房贷利率上调，买房者的月供压力加大，此时适合提前还贷。第二，按照等额本息方式还了超过一半的贷款时。此时剩下的月供本金占比较大，利息数量极少，提前还款省下的钱并不多。而且买房者已经还完大部分钱，压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全部还完。第三，按照等额本金的计算方法，还款时间超过1/3时，提前还款也不划算。因为当月还款额中的本金大于利息时，提前还款就没有意义了。第四，不同时期，银行给予买房者的房贷利率折扣会有所不同，如果你在申请贷款时享受低折扣利率(比如七五折或八折)，那么一旦提前还贷，要按照最新的贷款利率政策执行，就不能享受当初的低利率优惠。虽然提前还贷可以让借款人一下子结束还贷的漫长战斗，如释重负，但买房者有必要仔细计算一下提前还款的经济账。

在还贷阶段，除了提前还贷之外还存在一些其他的比较划算的还款方式。我给大家全面做一个分析。第一种是转抵押贷款(一般发生在现有银行不能提供足够多的优惠时)。转抵押贷款的意思是借款人找一家新的银行做贷款，这家银行找一个担保公司，还清原贷款银行的钱。转抵押贷款的过桥费不低，因为贷款抵押在原来的银行，需要该行将原来的房贷结清，但同时原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要买房者缴纳一定额度的抵押金。如果抵押贷款的转出银行事先有提前还款违约金的条款，借款人还需支付一定比例的违约金。转抵押贷款还可能要加收房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。转抵押贷款这种贷款方式在一些地区低调盛行，但存在一定的风险。大家需要谨慎做选择。第二种是双周供。和转抵押贷款一样，这项业务的普及度也不是太高，不少人没听说过双周供。

不同于常见的月供还贷，双周供是把一个月还款一次变成半个月还款一次(一个月还两次)，每次还款额为月供的一半。看上去每个月房贷还款额是一样的，但是双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一倍(贷款的本金减少得更快)，也就意味着在整个还款期内所偿还的贷款利息会比按月还款时归还的利息少，从而节省了总支出。有人问，双周供还款是不是比等额本息还款更省钱?其实双周供还款的总利息支出之所以较少，是因为这种还款方式的还款频率较高，偿还的贷款本金较多——当贷款本金占用银行资金的比例逐渐减小时，产生的利息就会变少。转抵押贷款和双周供是银行创新的小范围业务，并不是主流的还贷方式。如果有人想要办理这类业务，最好咨询贷款银行。此外，办理这两种业务模式时，借款人都要缴纳一定额度的手续费，最终能否享受到优惠要具体问题具体分析。第三种是根据浮动利率与固定利率的调整选择合适方案。在签订房贷合同的时候，银行一般提供两种利率——浮动利率和固定利率。如果固定利率推出时，利率处在上升通道，那么只要央行加息，它的优势就立即显现出来。但是，一旦央行降息，选择固定利率的买房者就吃亏了。

1991年至2017年，我国的房贷基准利率有过几次明显的波动。1995年前后的房贷利率是最近20年来最高的，达到了15.3%。1995年以后，利率相比1995年大大降低。比如，2007年年底降到了7.83%，2015年10月以后，我国的房贷基准利率只有4.90%。第四种是选择缩短贷款年限(月还款额不变)的方式，这种方式利息较少。有的银行规定，提前还款后剩下的贷款要重新签贷款合同。比如，借款人从银行贷款100万元，最开始的贷款利率是九折，已经还了30万元，还剩70万元没还，此时买房者申请提前还款20万元，那么针对剩下的50万元要重新签合同，贷款利率也按照最新的政策执行。如果按照最新政策无法申请或者贷款利率还要上浮，那么此时申请提前还贷就不是一笔划算的买卖。在做决定前，借款人一定要先用计算器计算成本的变化。